Юридические сделки купли-продажи, мены, ренты и др. могут считаться недействительными, когда нарушены предъявляемые законные требования. Должны быть выполнены следующие условия:
- Соблюдение при проведении сделки действующего законодательства в сфере недвижимости;
- Гражданин, заключающий сделку и подписывающий договор, должен быть психически здоров и старше 18 лет. Для граждан 14-18 лет при совершении сделок требуется согласие родителей или опекунов;
- Составленный договор должен соответствовать нормам права;
- Заключение сделки происходит для получения ожидаемого результата, иными словами, сделка не фиктивна;
- Участники сделки выражают собственное желание, а не действуют под давлением. Давлением считаются угрозы, шантаж и др.;
- При необходимости получено согласие от муниципальных и государственных органов.
Недействительные сделки условно делят на две категории: оспариваемые и ничтожные. Первая категория сделок признаётся недействительной в суде при нарушении законов или интересов сторон. Нередко оспаривание сделок тесно связано с процессом банкротства одной из сторон. В исковом заявлении в этом случае указываются требования признания недействительности и применения последствий такой сделки. К последствиям признания относят возвращение права собственности, которое было передано по договору купли-продажи, дарения и др. Важно знать о сроках давности при подачи искового заявления — для оспаривания сделки срок составляет 1 год. Срок давности отсчитывают с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, либо, когда прекратилось давление, если оно имело место при подписании договора.
Признание сделки ничтожной
Вторая категория сделок — ничтожные, то есть те, которые сами по себе недействительны и признания в суде не требуют. Ничтожными, например, считаются сделки, заключённые несовершеннолетними без согласия законного представителя или недееспособными. Также к ним относятся сделки с нарушением формы и порядка регистрации в Росреестре. Для ничтожных сделок подаётся исковое заявление в суд с требованием привести в жизнь последствия недействительной сделки. Подать иск в суд для применения последствий участник сделки может в течение 3-х лет с момента заключения. Чтобы избежать признания сделки недействительной, проводится тщательная проверка сторон и недвижимости, чтобы удостовериться в дееспособности гражданина. Проверяется отсутствие задолженностей и арестов, наложенных на собственность, а также не находится ли вторая сторона в процессе банкротства.
Не стоит путать признание сделки недействительной с прекращением договора. Разница состоит в том, что сделка признаётся недействительной, если нарушены нормы и требования, а договор может быть расторгнут через суд или по обоюдному согласию сторон. При изменении или расторжении договора стороны не требуют возврата того, что получили в результате его заключения. Для обращения в суд требуются основания. К ним относятся грубое нарушение условий одной из сторон, из-за чего другой стороне нанесён ущерб, или нарушение обстоятельств. Договор можно расторгнут на любом этапе приведения его в действие. При расторжении прекращают действие основные обязательства, но продолжаются побочные — по выплате штрафов и неустоек. Если договор прекращён из-за нарушения условий одной стороной, то вторая вправе потребовать возмещения убытков.
Проверяем объект недвижимости перед заключением сделки. Составляем договор с учётом интересов клиента. Подготавливаем исковые заявления для признания сделки недействительной через суд.
