Выявляем неучтённые, скрытые продавцом обязательства перед государством или долевыми собственниками квартиры, дома, коммерческой недвижимости.
Сделка считается юридически чистотой в случае, если в ходе анализа документов и проверки не выявлены законные поводы к оспариванию договора купли-продажи. Например, выписанные из квартиры несовершеннолетние дети без согласия органов опеки, или продавец недееспособен. Выяснить добросовестность продавца и юридическую чистоту договора можно, изучив несколько документов, которые сложно получить без согласия собственника продаваемой недвижимости, например:
- Справки о дееспособности с психо- и наркодиспансера;
- Разрешение на строительство;
- Сведения о перепланировке и технический план квартиры, дома;
- Если владелец недвижимости юридическое лицо, проверяются учредительные документы.
Свидетельства, акты и разрешения предоставляет собственник продаваемой недвижимости по своему желанию. Если по какой-либо причине продавец отказывается представить документы к анализу, есть риск заключить договор, который в дальнейшем легко будет оспорить. Например, суд имеет право изъять квартиру, дом в случае, если недвижимость собственность юридического лица, которое не выплатило долю одному из учредителей, вышедшему из ООО. Потребовать долю учредитель имеет право в течение 3-х дней со дня выхода из ООО. Задача юриста — проверить степень такого риска и исковую давность.
При продаже земельного участка с домом от продавца следует требовать два пакета документов: на землю и на само строение. Отсутствие свидетельств о регистрации одного из предметов договора купли-продажи приводит к проблемам в эксплуатации жилья в дальнейшем. Например, самострой на землях поселения официально продавать нельзя. Собственник получает землю по цене полноценного дома с участком, но зарегистрировать такую постройку и получить возможность распоряжаться ей можно только в судебном порядке. Но и в этом случае нет гарантии, так как постройка часто не соответствует нормам строительства, и у нового собственника-покупателя возрастает риск получить предписание о сносе дома за свой счёт.
Юристы «Правозем» анализируют информацию об объекте не только от собственника, но и из Росреестра. Например, заказывают расширенную выписку из ЕГРН и оценивают историю перехода права собственности. Проверяют риски, которые влияют на качество дальнейшей эксплуатации помещения. Причиной изъятия недвижимости становятся:
- Дом, квартира, коммерческое помещение — объект спора между физическими или юридическими лицами;
- Один из предыдущих долевых собственников является лицом, безвестно пропавшим или приговорённым к лишению свободы;
- Не является ли имущество предметом залога;
- Есть запрет на регистрационные действия;
- Долги по коммунальным платежам или арендной плате.
В результате проверки юристами покупатель будет уверен, что сделка является юридически чистой и может без опасений подписать договор купли-продажи. Его содержание также стоит проанализировать: сведения из документов, удостоверяющих личность сторон, информация об объекте недвижимости и порядок совершения сделки, процесс передачи прав на квартиру и стоимость. Последний пункт подвергают проверке в том случае, если продавец просит в договоре прописать заниженную стоимость жилья. Так как при указании низкой цены существуют риски для покупателя: если договор признаётся недействительным, можно рассчитывать на сумму компенсации, указанную только в соглашении. А также невозможно получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объёме. В этом случае советуем получить расписку от продавца, чтобы в дальнейшем защитить свои права.
Обезопасить покупателя или продавца можно заключив договор о передаче задатка. Документ юридически значимый, позволяет удостовериться в добросовестности сторон. Так, например, при нежелании совершить сделку покупатель лишается возможности получить денежные средства обратно, а продавец при отказе обязуется вернуть сумму в два раза больше задатка.
Юристы «Правозем» проверяют сделку купли-продажи законными способами и при необходимости сопровождают стороны договора при подписании соглашения. Объясняют, прописанные в договоре права, обязанности продавца или покупателя. Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос нашим консультантам.
