Объединяем земельные участки в Красногорском районе
Формируем межевые планы на объединение и вносим изменения в кадастровый учёт. Составляем соглашения между землевладельцами об образовании новых земельных участков. Меняем категории земель и виды разрешённого использования.
При необходимости уточняем и согласовываем границы, присваиваем адреса новым объектам. Помимо этого, оформляем строительную документацию: архитектурные проекты, разрешения, согласования, технические планы и так далее. А также делим и перераспределяем участки, выносим точки в натуру и устанавливаем межевые знаки.
Чертёж для объединения двух участков
Чертёж для объединения трёх участков
Порядок объединения участков
Землевладельцы соединяют свои земли в основном для расширения пятен застройки и получения разрешений на строительство или для узаконивания уже построенных с нарушением отступов зданий. Также к объединению прибегают для увеличения рыночной стоимости земли или дальнейшего перераспределения. Чтобы дело прошло гладко, перед тем, как изменить границы участков, мы заказываем свежие выписки из ЕГРН и тщательно проверяем следующие условия:
- Одинаковы ли категории и виды разрешённого использования объединяемых земель.
- Не будет ли площадь образуемого участка превышать допустимую по ПЗЗ. В Красногорском районе, например, площадь землевладения, которое предназначено для содержания подсобного хозяйства или для строительства жилого дома, не должна превышать 3 000 кв. м.
- Относятся ли первоначальные объекты к одной территориальной зоне или к одному населённому пункту.
- Уточнены ли границы исходных участков и отображаются ли они на публичной кадастровой карте, а также соответствует ли точность уточнения категории земли.
- Смежны ли объединяемые земли, поскольку разделённые дорогой или другим объектом соединить не получится.
- Находятся ли исходные участки в собственности физических или юридических лиц.
- Нет ли наложения или других кадастровых ошибок в характеристиках объектов.
Если по всем семи пунктам ответы положительные, то формируем один межевой план в формате .xml на образуемый участок, вне зависимости от того, сколько было первоначальных. А если какое-то условие не выполняется, то сперва устраняем помехи. Так, например, когда виды или категории объектов разные, приводим их к одному общему значению. Если площадь нового участка получится выше допустимой, то проводим перераспределение по-другому. Также меняем территориальные зоны, уточняем границы, исправляем кадастровые ошибки и оформляем права собственности.
Сформированный межевой план мы подаём в Росреестр одновременно с заявлениями о постановке нового участка на кадастровый учёт и о регистрации на него права собственности. Также прикладываем соглашение собственников прежних землевладений, паспорт, доверенность на нашего представителя и квитанцию об уплате государственной пошлины. В результате чего прежние объекты автоматически снимаются с кадастрового учёта и прекращают своё существование. А новому участку присваивается совершенно другой кадастровый номер.
Межевой план, заявления и остальные документы мы отправляем в электронном виде через интернет. При этом удостоверяем свои действия цифровой подписью, поэтому всё происходит довольно быстро. Когда предварительное внесение дополнительных правок в документы не требуется, вся процедура занимает 10-15 рабочих дней. Итоговые выписки из ЕГРН мы также получаем электронные, в формате .pdf, но при желании заказчиков можем сделать и бумажные. При этом уже невозможно будет получить выписки и другие сведения на каждый ранее существовавший участок, который стал частью образованного.
Соглашение об объединении и долевая собственность
Как мы отметили выше, в пакет передаваемых на регистрацию документов входит соглашение. Однако оно требуется только в том случае, когда исходными землями владеют разные лица. По завершении операции эти лица становятся содольщиками нового участка. В результате каждому содольщику мы передаём выписки из ЕГРН с зафиксированными правами на пропорциональные прежним площадям доли. Также отдаём электронные межевые планы и, при необходимости, их бумажные варианты. Отметим, что если на одном из старых участков было обременение залогом и в соглашении о нём ничего не указывается, то по умолчанию оно переходит на всю площадь нового. Однако некоторые обременения (например, сервитут на проезд) в процессе операции мы можем снять.
Объединение участков в аренде
Арендатор прилегающих друг к другу землевладений не имеет права их объединять. Правда, прямого запрета на это нет, но на практике реализовать невозможно, поскольку участки в аренду передаются на основании результатов проведения торгов. К тому же в таких договорах арендная плата и сроки рассчитываются по-разному, да и выделяются земли под определённые цели. Зачастую и условия договоров аренды соседних участков существенно отличаются, несмотря на то, что они могут относиться к одной территориальной зоне, но даже это не так страшно. С прекращением существования объединяемых объектов автоматически аннулируются и все условия договоров, сохранить их не удастся.
Производим объединение земельных участков в Красногорске. Составляем межевые планы и регистрируем их в ЕГРН. Снимаем с кадастрового учёта исходные объекты и ставим на учёт образовавшиеся. Получаем соответствующие выписки с зарегистрированными правами. Если в процессе операции выявляются накладки границ или другие кадастровые ошибки, то заодно исправляем их. Если перед процедурой участки имеют разные ВРИ или категории земель, то приводим их к одному значению.
