Когда решить имущественный спор по недвижимости мирным путём не удаётся, приходится прибегать к помощи суда
Возникновение жилищных споров и пути их решения
Жилищные споры, как правило, возникают во время выдела долей в натуре, если это возможно. Также появляются во время определения порядка пользования общим имуществом, если не удалось прийти к компромиссу. Оптимальный способ выхода из долевой собственности — это мирный раздел недвижимости. Однако, такая ситуация на практике встречается крайне редко. Большая часть таких споров заканчивается судебными процессами с экспертизами, где каждая из сторон пытается доказать, что ей нужно отдать либо большую, либо лучшую часть. В любом случае суд решает, кто, как и на каких правах будет пользоваться определённой частью.
При разделе нужно помнить, что если есть общее имущество, без которого использование отдельной доли невозможно, то на него будет наложено обременение. Например, если жильё невозможно оборудовать дополнительной входной дверью, то через идущий к ней коридор будут проходить все жители и гости помещения. В единоличном варианте закрыть этот проход нельзя, поскольку он должен быть общим. Если речь идёт о доме, то сразу же делится и земельный участок.
Также нужно учитывать роль несовершеннолетних детей в жилищных спорах. Если в приобретении или строительстве имущества участвовал материнский капитал, то доля родителя или опекуна в этом случае может быть увеличена за счёт долей детей. Поэтому раздел может быть не всегда равнозначным. При этом права детей никоим образом не должны быть нарушены, любые разделы происходят с участием органов опеки. Они привлекаются к судебным заседаниям и отстаивают права детей. Иногда вместо органов опеки может выступать прокуратура, а иногда они могут участвовать вместе.
Земельные споры
Как правило, земельные споры возникают, когда один землевладелец уже промежевал свой участок, а соседний только начинает эту процедуру. Также спорят, когда у обоих соседей проведено старое межевание, но кто-то из них начинает делать выносы точек и переносить заборы. Тогда-то и выявляются нестыковки по границе, самозахваты и прихваты. Ещё бывают ситуации, когда садовое товарищество делает межевание общих земель и выявляет их захват каким-то отдельным садоводом.
Проблемы могут возникнуть и после покупки земельного участка, когда новый владелец начинает уточнять границы и выясняет, что на его территории стоит соседская баня, гараж или другое строение. Также к разборам с землёй приводят ситуации, когда кому-то мешает тень от соседнего дома или дождевая вода, которая льётся с крыши на его участок.
Пути решения таких проблем есть два: либо добровольно договариваться между собой, либо обращаться в суд. Простой и приемлемый путь для обеих сторон — договориться. В этом случае достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит межевой план и внесёт изменения в характеристики участков.
Конечно, может, кто-то уже один раз заплатил за межевание, а, возможно, ещё и за вынос точек в натуру, поэтому больше тратить деньги не собирается. Однако решение проблемы через суд выходит дороже, потому что перед началом заседания делается предварительное заключение кадастрового инженера, а также дополнительно требуются экспертизы, время и представители. За всё это придётся платить.
К примеру, землеустроительная экспертиза стоит в 2-3 раза дороже межевания. При этом суд в конечном счёте всё равно расходы поделит поровну между обеими сторонами. К тому же судебный процесс длится в среднем полгода, а после этого ещё нужно внести изменения в Росреестр. Для чего опять-таки потребуется межевой план, только в него уже будет включено решение суда. Соответственно, стоимость решения проблемы через суд увеличивается в несколько раз.
Споры по договорам долевого участия
Когда застройщик собирается строить многоквартирный дом, он заключает с будущими собственниками квартир договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве. Согласно ДДУ на конкретный земельный участок накладывается обременение. И по окончании строительства собственники получают квартиры в новом доме на этом участке. Вопросы по участию в долевом строительстве у будущих собственников квартир, как правило, возникают уже после заключения договора при получении или неполучении квартиры.
Как советуют юристы АН "Правозем", при получении квартиры собственнику необходимо внимательно рассмотреть её параметры, отделку, вид, срок сдачи, а также стоимость квадратного метра. Потому что часто указанная в ДДУ площадь расходится с той, что получает по факту собственник. Иногда дома строят немного не по проекту, делают шире кладку или выполняют другую отделку, в результате площадь не сходится.
Как правило, она оказывается больше, и собственнику за каждый квадратный метр дополнительной площади приходится доплачивать. Поэтому он должен знать стоимость квадратного метра и понимать, что будет входить в полезную площадь квартиры, чтобы не платить, например, за незастеклённую лоджию. И подобные нюансы желательно предусмотреть перед заключением договора.
Оплата застройщиком неустойки за пропущенный срок сдачи квартиры
Неустойка может быть установлена самим договором или согласно законодательству. В договоре указывают, какая сумма будет уплачена в том случае, если застройщик не закончит строительство дома и не передаст новому собственнику ключи от квартиры в установленный срок. В каждом конкретном случае неустойку считают по-разному. Кроме того, собственник может рассчитывать на возврат дополнительных расходов, которые он понёс по вине застройщика. К таким расходам относят оплату за аренду жилья в период задержки застройщиком передачи квартиры.
Возможно и полное расторжение ДДУ с возвратом стоимости квартиры, если застройщик просрочил её передачу на срок более двух месяцев. В этом случае собственник имеет право претендовать на расторжение ДДУ и возврат денег. При этом застройщик обязан вернуть не ту сумму, которую ему оплатил собственник, а двойную. К счастью, в пользу покупателей квартир по ДДУ с 2017 года введено такое понятие, как эскроу-счета, на которые перечисляются деньги. Застройщик не может ими пользоваться до тех пор, пока не передаст ключи от квартир и не подпишет с покупателями акты приёма-передачи.
