Советы и помощь по узакониванию реконструкции дома в обычном и судебном порядке
Оформление реконструкции дома на участке под ИЖС или ЛПХ
В населённом пункте зарегистрировать реконструкцию индивидуального дома можно двумя способами: через администрацию и через суд. Начинать всегда следует с администрации, поскольку досудебный порядок нужно соблюсти в любом случае. Также отметим, что если дом находится в ипотеке, то ещё до начала реконструкции нужно получить согласие от банка, так как в противном случае регистратор может не узаконить её. А если банк откажет в выдаче согласия, то реконструкцию лучше делать после снятия обременения ипотекой.
Пошаговая инструкция по оформлению реконструкции через администрацию
- Направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, в которой указываются параметры будущего дома и схема организации участка. Неважно, какой дом расположен на участке (садовый или жилой), отступы, этажность, высота и площадь застройки должны соответствовать нормам.
- Получить из администрации положительное уведомление, которое подтверждает соответствие указанных застройщиком параметров реконструируемого дома действующему законодательству и строительным нормам. Если дом расположен в охранной либо санитарно-защитной зоне, к уведомлению приложат перечень организаций, с которыми нужно согласовать реконструкцию.
- Согласовать реконструкцию, если выдали такое приложение со списком. В Красногорске и других городах Московской области встречаются охранные зоны железнодорожных путей, газопроводов, линий связи, аэродромов, источников питьевого водоснабжения, объектов культурного наследия и другие.
- Произвести реконструкцию, не нарушая указанных параметров, тогда проблем с внесением изменений в учёт не будет. При необходимости нарушить нормы можно в той же администрации получить разрешение на отклонение, только сделать это нужно до получения уведомления.
- Пригласить кадастрового инженера, который приедет на участок и сделает замеры реконструированного дома, а затем сформирует технический план, куда включит полученное ранее уведомление о соответствии и все согласования.
- Направить в администрацию уведомление об окончании реконструкции, приложив к нему технический план. Обычно техплан направляется в электронном виде, но в некоторых администрациях просят предоставить и распечатанный вариант.
- Получить ответное уведомление, которым администрация даёт согласие на новые параметры дома, и приложить его к техническому плану. Прикладывает уведомление кадастровый инженер, который формировал техплан.
- Подать заявление с переформированным техпланом в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРН с новыми параметрами дома. Техплан на внесение изменений отличается от техплана для постановки на учёт.
На первый взгляд кажется, что для оформления реконструкции нужно совершить много действий. Однако всё не так сложно, особенно если доверить это дело опытному юристу, который и уведомления получит, и реконструкцию согласует, и изменения в государственный учёт внесёт. Помощь юриста может потребоваться и в том случае, если в выдаче уведомления откажут или напишут в нём о несоответствии параметров дома установленным нормам. Тогда остаётся один вариант — обращение в суд.
Реконструкция дома на садовом участке
В связи с тем, что летом 2019 года дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2021 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.
Однако мы всё же советуем и перед реконструкцией пригласить инженера с геодезистом, чтобы те уточнили отступы от границ участка. Часто в садовых товариществах случаются накладки одних участков на другие, поэтому садоводы реконструируют свои дома не только с нарушением отступов, но и с заходом на чужие территории. Тогда перед узакониванием реконструкции приходиться проводить перераспределение участков либо выкуп земли под домом, смотря, как получится договориться с соседом. А бывают соседи, которые не хотят идти на уступки и требуют сноса пристройки или надстройки, в таких случаях без судебного разбирательства не обойтись.
Также стоит отметить, что большинство садоводов проводят реконструкции на своих участках с целью перевода домов из садовых в жилые, чтобы в них прописаться. В этом случае ещё потребуется заключение о техническом состоянии реконструированного дома и, возможно, постановление о присвоении адреса. Заключение составляет проектировщик, а адрес присваивает местная администрация. Туда же подаётся и заявление о переводе статуса дома.
Оформление реконструкции в судебном порядке
Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.
Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.
В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.
Юристы, проектировщики и кадастровые инженеры компании "Правозем" проводят с владельцами домов предварительные бесплатные консультации по вопросам оформления реконструкции. Мы уточняем границы и составляем архитектурные проекты. Получаем в администрации уведомления и согласовываем реконструкции. Формируем технические планы и вносим изменения в кадастровый учёт. Кроме того, подготавливаем досудебные заключения эксперта и защищаем интересы на судебных заседаниях. Составляем заключения о техническом состоянии домов и переводим их назначение из нежилых в жилые, а также присваиваем адреса.
