Небольшая преамбула
Тот, кто недавно выбирал себе квартиру наверняка обратил внимание на обилие "шлака". Огромное количество "левых" номеров телефонов и масса предложений посредников. На сайтах агентств недвижимости тонны неактуальной информации, а в полезных советах все ещё пишут, что документы оформляют в БТИ. Алё! Гараж! Этим уже несколько лет МФЦ занимаются! Вот поэтому я и решил поделится самой последней (и по моему скромному мнению) полезной информацией.
Коротко о себе: инженер-конструктор, проработал на заводе 16 лет и собрав большую (для меня) сумму, понял как тяжело с ней расставаться. Я на себе испытал, как особенно тяжело приходится при переезде с поиском работы и... самое главное — выбором жилья. Нужно выбрать хороший район, чтобы снова не оказаться в глуши. Но благо с развивающейся инфраструктурой в Москве куда лучше, чем в регионах. У москвичей принято искать жилье так, чтобы ещё и быстро добираться до офиса. Для меня все это новинка. Это напрягает. Те, кто знает эти хитрости по выбору квартиры, никогда не поделится "за так".
Как самому искать жилье
О ужас! Сколько левых предложений! С чего начать, куда податься? При выборе квартиры возможны два правильных варианта поиска: самостоятельный или через агентства. Но хотел бы сразу же сделать небольшой акцент на примере вторичного рынка. Если не хотите тратить деньги на услуги риелторов, то придётся прибегнуть к собственным силам. Как бы банально это ни звучало, но вторичное жильё не ищите на сайтах, а в газетах. При подачи объявления в газету, требуют предоставить паспортные данные. Для регистрации на сайте и подачи "левого" объявления, жулик покупает новые "симки" в телефон и вот... он уже другая личность. В интернете вы насмотритесь левых фотографии, начитаетесь наигранных отзывов, оставленных самим продавцом (в лучшем случае) и получите далекую от действительности картину.
Уделите пристальное внимание продавцу. Это должен быть собственник, а не посредник! Сразу будьте готовы к тому, что большая часть предложений вас не устроит. В объявлениях продавцы любят занижать цены и умалчивать о недостатках. Звоните им и просите на первой встречи показать не только квартиру, но и документы на неё. Внимательнейшим образом изучите выписку из домовой книги, так как в ней указываются все зарегистрированные когда-либо в квартире жильцы. Это поможет избежать проблем в дальнейшем. И конечно-же всегда смотрите на соответствие цены. В центральных районах Москвы однокомнатная квартира не стоит менее 4,5 миллионов рублей. Подозрительно невысокая стоимость — это повод к отказу от сотрудничества. В Подмосковье уровень цен ниже и достигает в среднем 3 млн. рублей за однушку.
Покупка через агентства недвижимости
Помощь риелтора сильно облегчит приобретение квартиры, особенно для граждан из других регионов. Вам не придётся идти на риск и терять уйму времени на подготовку документов и поиск жилья. За вас это сделает агент. Но есть и обратная сторона медали. Очень велик шанс нарваться на недобросовестного агента, работая с которым вы потеряете деньги и время. Появляется ещё одна забота — выбор надёжных специалистов. Как тут поступить? Поспрашивайте своих знакомых. Найдется тот, кто без умысла и откатов подскажет с кем сотрудничал и остался доволен. Можно поискать в интернете крупные компании в столичной области. Подробно изучите их сайты, почитайте отзывы, желательно на нейтральных ресурсах. Когда я остановился на «ПРАВОЗЕМ», первым делом был личный визит в агентство.
Итак, ваш агент выбран. Остаётся обговорить с ним бюджет и жилищные условия. Сразу сообщайте обо всех пожеланиях: этаж, ремонт, количество комнат, район. Специалист предоставит вам все возможные варианты. В его обязанности входит проверка документов бывших хозяев, сбор необходимых справок и выписок, оформление договора купли-продажи и регистрация в местных службах.
За услуги агентов будьте готовы потратить определенную сумму — приблизительно, от 100 000 рублей (без учёта оплаты пошлин). В столичных реалиях, более низкие цены должны вызывать подозрения.
Недвижимость от компаний застройщиков
Со вторичным жильём разобрались. Теперь давайте выясним, как не прогадать с выбором компании застройщика. Узнайте о репутации фирмы, у которой приобретаете жильё. Почитайте форумы и отзывы, поспрашивайте у знакомых, найдите сайт застройщика и посмотрите информацию о нём. Изучите сертификаты. Если дом ещё не достроен, то стоимость недвижимости в нём ниже, чем в уже сданном. Но и риски в это случае высоки. В новостях часто мелькает информация об обманутых дольщиках, которые так и не получили свои квартиры.
Выбирая застройщика, обратите внимание на количество реализуемых проектов. Если есть свежая информация о начале новых работ, то компания, вероятнее всего, располагает достаточными финансами, чтобы довести до конца и старые стройки. Возможность взять квартиру в ипотеку тоже характеризует застройщика с положительной стороны.
Какой рынок жилья всё-таки выбрать? Однозначный ответ на такой вопрос дать нельзя. Это зависит от ваших условий и финансов. Выделим основные преимущества и недостатки первичного и вторичного рынка.
Первичный рынок. Главная положительная сторона — это стоимость квартиры. Она всегда ниже, чем на вторичном рынке на 25%-30%. Инвестиции в новостройки — это хороший способ покупки жилья в столичном регионе, если вы не располагаете большой суммой. Здесь ведётся постоянное строительство, поэтому нет высокой конкуренции среди покупателей. На фоне кризиса меньше людей хотят рисковать своими средствами.
Собственно, риск — это основной недостаток такого рынка. Не менее 50% застройщиков разоряются, так и не сдав дом в эксплуатацию. Но если вы найдёте надёжную фирму, то получите новую и современную квартиру. А цена на неё будет ниже рыночной.
Вторичный рынок. На нём ситуация несколько отличается. Рисков намного меньше, вы можете сами осмотреть жилище и оценить его состояние. В вашем распоряжении большой выбор районов и типов домов. Если продавец честный, то он расскажет об особенностях недвижимости, о соседях, о звукопроводимости и т.д. Но и цены на бывшее в употреблении жильё выше на 25-30%. Риски тоже никуда не деваются.
Выбирать вам. Оцените свои силы и средства. Если вы желаете перебраться в Москву или область из других регионов, то имеет смысл приобретать вторичное жильё. Так вы не подвергнете себя дополнительным рискам и сэкономите время. Первичным рынком лучше воспользоваться тем, у кого уже есть квартира в столице.
И ещё несколько полезных советов. Тщательно изучите рынок. Всегда можно найти недорогую квартиру в неплохом районе. Цены в столичном регионе обычно не зависят от сезонов. Они более или менее постоянны, и на них влияют лишь общие тенденции: инфляция, кризисы, скачки курса и подобное. Поэтому покупайте квартиру в любой удобный период. В текущем году сильного роста стоимости московского жилья пока не предвидится, а в ряде районов даже отмечается небольшое понижение.
А что с ценами на жилье?
Цены в Москве и в области, действительно сильно разнятся в зависимости от города и района. Давайте рассмотрим среднюю стоимость в центральных и окраинных частях столичного региона. Наиболее дорогостоящие квартиры находятся в самой Москве. Здесь вы не найдёте даже однокомнатную квартиру дешевле 4,5 миллиона. И это в лучшем случае. В центре их минимальная стоимость достигает 8,6-9 млн. Самый дорогой район — это Хамовники, тут однушка в среднем обойдётся в 11 млн. рублей.
Цены на квартиры в столице и в Московской области
В области дела обстоят получше. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье достигает 3-3,6 миллионов. Если двухкомнатное жильё в столице стоит 9,5 миллионов, то на окраинах, можно найти недвижимость за 7-8 млн. Стоимость многокомнатных квартир в Москве равна в среднем 16,5 млн., это за трёхкомнатные варианты и 39 млн. за четырёхкомнатные. В области как всегда дешевле. Двушка выйдет вам в 4,8 млн. рублей, трёшка — в 6,5 млн., а четвертушка — почти в 10 млн.
Договор купли-продажи
Ну что же, квартира выбрана, деньги есть, и нам остаётся самый важный и последний шаг на пути к собственной квартире в столичной области — заключение договора. Более половины всех мошеннических действий, связанных с недвижимостью, происходят при оформлении этого документа. И чаще всего причиной этому служит невнимательность. Поручить его составление можно и риелторам. Тогда не придётся вникать в нюансы и делать всё самому. Но в любом случае следует тщательно изучить каждое условие договора. Выделим несколько моментов, на которые особенно важно обращать внимание. Обязательно укажите, когда вы производите оплату: до или после заключения. Если деньги уже отданы, а в документе сказано, что вы должны заплатить только после подписания, то это может быть обманом. Не поленитесь и проверьте все данные о квартире. Правильно ли указан адрес, информация о бывших хозяевах, количество комнат и прочие особенности. Здесь обозначьте всё до мелочей, ведь если что-то не соответствует действительности, то в дальнейшем получить обратно деньги нельзя даже по суду.
С осторожностью приобретайте квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние граждане. Они могут обжаловать сделку, когда достигнут 18 лет. Также будьте аккуратны при заключении договора с владельцем, который получил эту недвижимость в наследство недавно. Другие наследники имеют право на оспаривание соглашения. Почитайте выписку из домовой книги, где указаны все собственники. И разузнайте побольше о хозяине квартиры. Здоров ли он и нет ли у него опекунов. Без их разрешения вы не имеете право на заключение договора о купле-продаже.
Возможные неприятности
Несколько слов о возможных инцидентах. Расторгнуть договор или потребовать компенсацию можно только при несоблюдении продавцом предварительно оговорённых в документе условий. В иных случаях суд окажется бессмысленным.
Ниже в комментариях прошу обсудить мои советы и поделиться вашими. Очень надеюсь, что эта информация будет полезна, так как выбирать жилье в столичном регионе действительно рискованно и трудно.
Спасибо! Ну что еще сказать... поздравляю, теперь если я квартиру буду выбирать, непременно к Вам Алексей обращусь.