Оформляем договоры долевого участия в строительстве. Проводим экспертизы договоров и сопровождаем сделки по ним.
Оказываем юридические услуги по составлению и регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Рассчитываем неустойку по ДДУ, защищаем интересы заказчиков в суде. Проводим экспертизы сторонних договоров, выдаём соответствующие заключения и рекомендации. Оформляем права по ДДУ в государственном реестре, сопровождаем сделки. То же самое производим в отношении соглашений об уступке прав требования по договорам долевого участия. Составляем дополнительные соглашения и оформляем расторжения ДДУ.
Первая страница соглашения об уступке прав требования по ДДУ
Последняя страница соглашения об уступке прав требования по ДДУ
Заключение договора долевого участия
В момент заключения такого договора одна сторона, именуемая застройщиком, обязуется предоставить в собственность другой стороне (дольщику) объект недвижимости, который к указанной дате должен быть построен и сдан в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве имеет письменную форму и подлежит государственной регистрации. Причём заявления на регистрацию ДДУ необходимо подавать с обеих сторон. И только после окончания регистрации договор считается действительным. В договоре долевого участия обязательно прописываются следующие пункты: описание объекта, который считается предметом договора, срок получения дольщиком недвижимости, стоимость и условия внесения выплат, гарантия на объект.
Сроки в договоре
В договоре долевого участия гарантийный срок на жилое помещение, как правило, составляет не менее 5 лет, а на техническое оборудование — 3 года. Правда, компания-застройщик может указать в договоре другие сроки. Поэтому юристы агентства недвижимости «Правозем» во время экспертизы сторонних договоров обращают внимание на пункт, предусматривающий начало коммунальных выплат, которые должны быть назначены не ранее, чем недвижимость будет сдана в эксплуатацию. Если подобного пункта в договоре нет, то есть риск, что дольщик будет обязан делать платежи с момента заключения договора. Сопровождая такие сделки, мы проверяем наличие этих пунктов и проставленные в них даты, чтобы дольщики не несли лишние расходы.
Если сроком сдачи постройки указан квартал, а не конкретная дата, то в случае возникновения задержек, дольщику (или нам от его имени) будет гораздо сложнее обратиться с подобным документом в суд. Полученные от дольщиков денежные средства компания-застройщик имеет право использовать только, получив официальное разрешение на строительство, и только после перехода земельного участка, на котором планируется строительство, ей в аренду или в собственность. Все сведения о строительстве должны быть отражены в проектной декларации, опубликованной застройщиком ещё до заключения первых договоров с дольщиками. В обязанности нашего юриста входит консультация заказчиков на протяжении всей сопровождаемой сделки с недвижимостью.
Сдача объекта по ДДУ
Чтобы у дольщиков не возникало споров с застройщиками, ещё на этапе составления или экспертизы договоров мы предусматриваем все известные ситуации. Как правило, вопросы у дольщиков возникают не во время подписания договоров, а в момент приёмки или не приёмки объектов. Если мы полностью сопровождаем сделку, то при приёме-передаче в первую очередь обращаем внимание на срок сдачи, характеристики объекта и цену за квадратный метр. Сверяем фактическую площадь с той, что была указана при составлении договора, потому что некоторые застройщики намеренно увеличивают объекты в ходе строительных работ. И тогда дольщикам приходится доплачивать за прибавленные квадратные метры. Вот мы и следим за тем, чтобы эти метры были полезными, поскольку за бесполезные (например, балконные) дольщики не обязаны платить.
Неустойка по ДДУ
Сумму взыскания по ДДУ мы прописываем сразу при составлении договора. Если этого не сделать, то взыскание неустойки по ДДУ будет проходить согласно законодательству. В условиях договора мы прописываем сумму, которую застройщик должен будет выплатить в том случае, если не сдаст объект вовремя. К моменту окончания действия договора он должен завершить строительство дома и передать собственнику ключи от квартиры. Помимо неустойки за просрочку договора долевого участия мы добиваемся возврата средств, которые дополнительно были потрачены дольщиком по вине застройщика. Например, если дольщик снимал жильё за время задержки сдачи квартиры, он вправе требовать выплату компенсации за это. По этим причинам расчёт неустойки по ДДУ производится каждый раз по-разному, исходя из конкретного случая.
Расторжение ДДУ
Мы оформим полное расторжение договора долевого участия с выплатой со стороны застройщика двойной стоимости квартиры. Такое возможно если просрочка по ДДУ превышает два месяца, то есть в том случае, когда застройщик за это время не передал дольщику его квартиру. Однако застройщики уже стараются не допускать просрочки договоров долевого участия. К тому же с 2017 года в законодательстве произошли изменения, касающиеся ДДУ. И теперь застройщикам стало труднее пользоваться деньгами дольщиков, поскольку все выплаты за будущие квартиры производятся на открытые ими эскроу-счета. Застройщики получают доступ к счетам только после подписания с дольщиками актов приёма-передачи и выдачи ключей от новых квартир.
Переуступка ДДУ
Переуступка права требования по договору долевого участия происходит в результате так называемой купле-продаже ещё не сданной в эксплуатацию недвижимости. В соглашении об уступке прав по договору долевого участия фигурируют уже три стороны: Кредитор, Новый кредитор и Должник. Согласно этому документу Новый кредитор покупает у Кредитора право требования объекта, когда тот будет сдан в эксплуатацию, от Должника. Таким образом дольщиком становится новое лицо, которое в дальнейшем станет собственником сданного в эксплуатацию объекта договора. Такие договоры мы составляем и регистрируем, сопровождаем по ним сделки и, при необходимости, признаём права собственности в судебном порядке.
Сопровождение сделок с недвижимостью
