Юридические услуги

143408, Россия, МО, Красногорский район г. Красногорск. ул. Ленина 38 б

Сопровождение строительства и ввод объектов в эксплуатацию

Коллектив Правозем
Юридические услуги и оформление недвижимости в Московской области:

Красногорский, Солнечногорский, Наро-Фоминский, Истринский, Звенигород, Одинцовский, Рузский, Можайский, Волоколамский и Клинский районы. Узнать стоимость услуг в вашем районе, можно у юриста-консультанта.

Офис:
+7 (495) 201‒48‒38
Почта:
Консультации:

Самовольное строительство или самострой

В каких случаях необходима легализация возводимых на земельных участках дополнительных построек или пристроек? Попытки граждан разобраться в этом вопросе порождают множество спорных ситуаций.

Оформлять объекты строительства нужно во всех случаях, утверждает юрист Богушевский Ярослав, практикующий в сфере недвижимости уже свыше шести лет.

пристройка к дому

Незарегистрированные объекты строительства и уклонение от налогов

Все зарегистрированные объекты недвижимости подлежат обязательному налогообложению. Зная это, многие граждане не спешат с регистрацией построек. В этом контексте статья об уклонении от налогов и статья о самовольном строительстве тесно связаны между собой. Уклонение от налогов преследуется по закону. Росреестр и Кадастровая палата подчиняются Министерству экономического развития РФ. Сейчас требования к обязательному оформлению недвижимости ужесточаются и проводятся массовые проверки на предмет выявления незарегистрированных и не облагаемых налогом объектов строительства.

Даже так называемые сооружения вспомогательного назначения, будь то летняя веранда, баня, хозблок, без юридического оформления могут получить статус «самостроя».

Последствия самовольного строительства на собственном участке

Из Википедии понятно, что термин «самовольное строительство» (или «самострой») подразумевает возведение объекта строительства без разрешительной документации и с серьезным нарушением строительных норм. Самострой не может быть оформлен в собственность. Из этого следует, что ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду его будет нельзя, как и совершить с ним другие сделки. Хотя по большей части именно с такими просьбами обращаются в «ПРАВОЗЕМ». Самострой должен быть снесен силами построившего его либо за его счет, либо легализован.

Незнание не освобождает от ответственности, и, зачастую самовольное строительство осуществляется обывателем без задней мысли обойти закон. С точки зрения закона последствия подобных действий «от незнания» не будут отличаться ничем от последствий действий «по злому умыслу». Закон для всех един. И его незнание не освобождает от ответственности, поэтому правовые последствия самовольного строительства — наложение взысканий предусмотреных ст. 58 ГК РФ и ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Что обычно делает среднестатистический гражданин, обеспокоенный ситуацией неизвестности: «а будет ли мне что-то за это?», «у родственника знакомых, говорят, сорвалась выгодная сделка продажи участка из-за неоформленного гостевого домика», а «Ивану Ивановичу пришлось снести построенный им сарай, который буквально нависал над участком соседей»? Он начинает обсуждать эту ситуацию с соседями, друзьями и родственниками... Получает массу советов, зачастую противоречащих друг другу, что в дальнейшем может привести к неверным действиям и усложнению ситуации.

Категория земель и разрешение на строительство

Что нужно знать обывателю, задающемуся в таких ситуациях конечной целью не нарушить закон и не создать проблем в дальнейшем? Всегда ли и как скоро целесообразно оформлять постройки в собственность? Наш юрист Богушевский Ярослав рассмотрел несколько типовых ситуаций по возведению дополнительных строений и пристроек и дал рекомендации и пояснения.

— Категория земли — основное, на что необходимо обратить внимание уже на этапе проектирования строительства. Постройки бывают личными и коммерческими. Важно, чтобы назначение постройки или пристройки соответствовало категории земли. В зависимости от категории земель и вида разрешенного использования закон 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости в редакции от 03.07.16 определяет, в каких случаях необходимо, а в каких не нужно получать разрешение на строительство.

— Возведение объектов недвижимости на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, требует обязательного оформления. На землях под личное подсобное хозяйство, дачное строительство, сельхоз землях под садоводство — не требует, в этом случае постройки ставятся на учет по декларации. При возведении пристроек перепланировка и реконструкция требуют обязательного разрешения. Все этапы этих процедур можно найти на сайте «ПРАВОЗЕМ» в разделе услуг и консультаций. Дабы не столкнуться со сложностями в дальнейшем, следует производить строительство на предварительно зарегистрированной земле.

— Несоответствие нормативам по строительству в контексте купли-продажи недвижимости: продажа не соответствующих нормативам и неоформленных построек будет затруднена. Лучше избегать нарушений или попытаться как можно раньше оформить такие объекты. Если земля в собственности, закон, как правило, более благосклонен. Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ, все объекты, тесно связанные с землёй, на которой они построены, следуют судьбе земельных участков, кроме случаев, установленных Федеральным законом.

Интересы соседей

положение соседских домов

Например, сосед жалуется на то, что ваш склад или навес затеняет его огород. Если при строительстве были соблюдены все СНиПы (СНиП 30-02-97 с изменениями от 12.03.2001) и нормы по высотности, то, скорее всего, претензии соседа юридически не обоснованы (нужно также знать, что нарушения в пределах 40 см суд не рассматривает). В противном случае закон будет на стороне соседа. Ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают охраняемые законом права и интересы третьих лиц. П. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ устанавливает право собственника на возведение строений, если оно не противоречит целевому назначению участка, строительным регламентам, нормативам и правилам. Если существенные нарушения присутствуют, опираясь на пп. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, суд может вынести постановление о сносе такой самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник, чьи права были нарушены, может требовать устранить нарушения, даже если они не связаны с лишением владения. Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушение может быть устранено вплоть до восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

При возведении строений всегда благоразумнее заранее учитывать не только свои интересы, но и возможные последствия для соседей, и действовать в рамках закона. Также полагаться на устное согласие соседей, сегодня благосклонно закрывающих глаза на ваши формальные нарушения, не следует — неизвестно, как в дальнейшем обернётся эта ситуация для вас или ваших наследников. Даже если вы подписали у соседей акт согласования, его легко оспорить в суде.

Вспомогательные постройки

Такие помещения как гараж, баня, бассейн, летняя веранда и тому подобные сооружения, которые можно назвать постройками вспомогательного назначения (ст. 51 ГК РФ), также подлежат обязательному оформлению. Их можно зарегистрировать по декларации как нежилые строения, законность которых подтверждается правом собственности на дом. Для обоснования этого факта достаточно выписки из ЕГРП. Разрешение на строительство таких объектов получать не нужно, как не нужно вводить их в эксплуатацию.

Газификация дополнительных построек

Если в дополнительные постройки заведены отопление и газ, то по закону они уже не могут быть классифицированы как нежилые. Например, если пристройка к основному дому отапливается, то здесь возможно усмотреть случай реконструкции дома, который требует обязательного оформления.

Купля-продажа неоформленных построек

При продаже недвижимости с неоформленными постройками могут возникнуть проблемы. Из ст. 222 ГК РФ следует, что самовольные постройки не являются объектом собственности, а значит, какие-либо сделки по ним невозможны. Разрешить ситуацию возможно, опираясь на ст. 135 ГК РФ, если основное строение зарегистрировано.

В этом случае самовольная постройка, если она подпадает под определение вспомогательного строения, получает статус вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи, и следует её судьбе, то есть при продаже идёт с ней в связке. Но отдельной оценки, а значит стоимости, такая самовольная постройка иметь не будет.

Поэтому объекты, которые желательно оценить при продаже, чтобы максимально увеличить общую стоимость сделки, необходимо легализовать.

Ипотечное жилищное кредитование

Особенно остро вопрос регистрации дополнительных построек встаёт в ситуации продажи ипотечнику — банки предпочитают не участвовать в сделках при наличии неоформленных построек. Такие постройки нельзя использовать в качестве залога. Юристы «ПРАВОЗЕМ» заинтересованы помочь в решении этих вопросов.

Наследование неоформленных построек

Нужно также знать, что при передаче наследства учитываются только те постройки, на которые оформлено право собственности. Свидетельство о праве на наследство на неоформленные постройки выдано быть не может. Поэтому желательно такие постройки оформить заранее.

Долевая собственность

Если земля в долевой собственности и на ней стоит дом, а кто-то из содольщиков решил возвести пристройку к своей части дома, то, например, при возможной продаже, эта пристройка будет считаться принадлежащей всем содольщикам. Чтобы этого не произошло, необходимо оформить соглашение на раздел дома и определить порядок пользования домом.

соседский дом, построенный с нарушениями

Дачная амнистия

Согласно ФЗ-93 или так называемой Дачной амнистии, частную земельную собственность можно регистрировать по упрощённой системе, без получения разрешительной документации. Регистрация несёт заявительный характер. Этот закон действует только для земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования под дачное строительство и садоводство и для строительных объектов высотой до трёх этажей и площадью не более пятисот квадратных метров. Каждый гражданин имеет право воспользоваться этим законом лишь один раз, независимо от количества имеющихся у него земельных участков. Срок действия этого закона продлён до 2018 года. Будет ли дальнейшее продление или нет, неизвестно. Поэтому лучше поспешить и уже сейчас воспользоваться предоставленной возможностью.

Необходимо упомянуть о том, что многие объекты, построенные частниками до 1998 года, до сих пор не зарегистрированы. До 1998 года земля была в собственности государства и не могла быть оформлена на физлицо. Фактические владельцы таких объектов зачастую сознательно предпочитают не делать никаких шагов в сторону юридического оформления своих построек в собственность или вообще не думают о такой необходимости. Подобная пассивная позиция по отношению к требованиям закона — это серьёзное заблуждение, которое в дальнейшем может обернуться большими проблемами. Сэкономить, оттягивая процедуру регистрации, также не удастся — скорее, финансовые затраты только возрастут.

Увеличение общей площади помещения за счёт пристроек

Например, пристройка к первому этажу многоквартирного дома или самовольное сооружение балкона недопустимы, поскольку это нарушает фасад всего дома. К тому же затрагивает несущие стены. Но пристройка к частному дому, находящемуся в собственности застройщика, вполне допустима. Присоединение части общего тамбура в многоквартирном доме с перенесением входной двери в квартиру оформить по закону довольно сложно. Исключение составляет ситуация, при которой все соседи по этажу дадут письменное согласие, заверенное их подписями, а отдел архитектуры и строительства при районной администрации не откажет в утверждении. И лучше получить разрешение до факта перепланировки, на этапе проектирования.

То же касается и распространённой ситуации расширения жилого помещения за счёт уже существующего балкона. И в том, и в другом случае происходит изменение назначения использования помещения, но оформить присоединение существующего балкона намного проще, поскольку он изначально являлся частью собственности — квартиры. Юристы «ПРАВОЗЕМ» практикуют такие ситуации. Другой пример: пристройка так называемого технического подполья к магазину, также расширяющая общую площадь. Если высота потолков такого помещения превышает 1,5 метра, то это уже не техническое подполье, а полноценный этаж. В этом случае нужно обязательно получать разрешение на строительство.

Подводя итоги, наш юрист Богушевский Ярослав предостерегает от неправомочных действий по возведению объектов строительства и призывает предельно внимательно и грамотно подходить к процедуре оформления документов, которую рекомендует начать как можно раньше.

– Итак, прежде чем Вы решите начать строительство, земельный участок желательно оформить в собственность. Перед тем как приступать к строительству, необходимо заранее получить всю разрешительную документацию — оформлять постройку задним числом сложнее и дороже. Все постройки и пристройки подлежат оформлению. И, конечно, следование СНиПам и официально принятым нормам строительства значительно упростит и удешевит прохождение необходимых процедур и инстанций.

У юристов «ПРАВОЗЕМ» большой опыт сопровождения сделок с недвижимостью, мы специализируемся на этом. В каждой статье мы стремимся поделиться опытом и знаниями, проинформировать подписчиков и читателей о важных юридических аспектах, затронуть злободневные темы и помочь в них вникнуть. Если вам требуются пояснения, наши юристы готовы предоставить вам бесплатные консультации. Опыт агентства и высокий профессиональный уровень наших юристов позволяют разрешить даже очень запутанные и сложные ситуации. Мы работаем для людей и всегда индивидуально подходим к каждому отдельному случаю.

Ефремова Ярославна

Сохранить в закладки

Вопросы и консультации

9 месяцев назад
0

Добрый вечер! Как я могу узаконить самострой? При строительстве многоквартирного дома была свалка, расчистили завезли землю, потому что находилась свалка на болоте. Построили сарай и гараж, участок 5 соток пользуемся 27 лет. Хочу оформить и платить налоги, но сколько лет пытаюсь не получается. Этой земли нет на карте. Помогите.....

9 месяцев назад
+17

Вам необходимо произвести съемку земельного участка и подготовить схему земельного участка. Далее необходимо подать схему в Администрацию района для заключения предварительного договора купли-продажи, или договора аренды земельного участка. После чего Вам должны будут выдать постановление и обяжут Вас произвести межевание и постановку на кадастровый учет. Далее после проведения межевания и подачи документов в кадастровую палату Вам выдадут кадастровый паспорт который необходимо передать в Администрацию района для заключения основного договора купли-продажи или договора аренды.

9 месяцев назад
0

Спасибо большое!

9 месяцев назад
0

Здравствуйте! У меня есть небольшой магазин и прилегающий участок к нему. Хочу сделать пристройку. Магазин построен в 2013г. и к нему осталось много документов. Как это можно сделать и какая стоимость?

9 месяцев назад
+1

Здравствуйте. Сделать реконструкцию можно только после получения разрешения на реконструкцию. Для это Вам необходим ГПЗУ на земельный участок. Для получения разрешения на реконструкцию, необходимо понимать, какая площадь будет пристройки. Потребуется проектная документация, а так же СПоЗУ. Стоимость смогу уточнить только после того, как увижу все документы на магазин и участок, пришлите на pravo@pravozem.ru с пометкой в теме для Владимира.

8 месяцев назад
0

Кстати говоря, уже начал действовать новый порядок признания домов самостроем и проще снести самострой, чем его оформить. Тем не менее спасибо за такую возможность. Вижу что, таких как я стало побольше, кто решил легализировать свои пристройки в связи с новыми требованиями.

7 месяцев назад
+4

Если гайки и закручивают, то делают это потихоньку.

▼ Ещё комментарии ▼

Получить консультацию

Отправить
Вы авторизированы как Аноним и можете только задавать вопросы юристу. Для авторизации через форум перейдите по ссылке и Вы сможете комментировать эту новость.
На сайте размещены материалы, охраняемые авторским правом! Запрещается использовать — частично или полностью материалы с сайта http://pravozem.ru на других сайтах, в том числе: текст, картинки, фотографии, видеоматериалы, элементы дизайна и логотипы.